Ripartizione spese ascensore: realizzazione a spese di uno o più condomini, abbattimento barriere architettoniche, regole in condominio. 

L’ascensore condominiale è una parte comune dell’edificio: la sua proprietà quindi appartiene a tutti i condomini che ne possono fare liberamente uso ma che, nello stesso tempo, devono contribuire alle relative spese, anche qualora preferiscano fare le scale a piedi. 

Spesso, è proprio in tema di ripartizione dei costi di manutenzione e riparazione che si incentrano le principali controversie tra i condomini. Ecco allora, in tema di ascensore condominiale, tutto ciò che devi sapere per evitare di scontrarti con i tuoi vicini di casa.

Qualora un edificio non sia dotato di ascensore, l’installazione ex novo rientra fra le innovazioni previste dall’articolo 1120 del Codice civile. Di conseguenza, per deliberare l’intervento sarebbe necessario, sia in prima che in seconda convocazione, un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i 2/3 del valore dell’edificio. Senonché l’ascensore è un’opera destinata all’eliminazione delle barriere architettoniche e lo stesso articolo 1120 dispone che per le opere volte all’eliminazione delle barriere architettoniche è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresenti almeno i 500 millesimi.

L’installazione di un ascensore può essere decisa da uno o pochi condomini a condizione che la realizzazione dell’opera non renda troppo angusta la rampa di scale. In tal caso, la spesa sarà sostenuta solo dagli interessati. L’ascensore così realizzato non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene a quelli, tra costoro, che l’hanno impiantato; tale è il regime proprietario finché tutti i condomini non decidano, successivamente, di partecipare alla realizzazione dell’opera, con l’obbligo di pagarne “pro quota” le spese sostenute, aggiornate al valore attuale.

L’installazione di un ascensore, al fine dell’eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino su parte di un cortile e di un muro comuni, deve considerarsi indispensabile ai fini dell’accessibilità dell’edificio e della reale abitabilità dell’appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell’art. 1102 cod. civ..

Tutti i condomini proprietari di appartamenti serviti dall’ascensore devono partecipare alle relative spese. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Tale disciplina è comunque derogabile dal condominio con apposito accordo all’unanimità.

Devono partecipare anche i condomini del primo piano, del piano terra e i titolari dei magazzini. E ciò perché non conta l’uso effettivo del bene comune che si fa ma quello potenziale. E siccome anche tali condomini potrebbero avere interesse a raggiungere il tetto o la terrazza comune, oppure far visita ai condomini degli ultimi piani, non è possibile esonerarli dal pagamento delle relative quote, salvo diversa volontà assunta all’unanimità. 

La spesa per la sostituzione completa della cabina ascensore può considerarsi spesa di manutenzione straordinaria, quindi è legittima la clausola del regolamento di condominio che prevede la ripartizione della spesa in base al criterio appena indicato: per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

L’installazione di una gettoniera richiede l’approvazione della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio; con la stessa maggioranza si può operare la soppressione.

I portatori di handicap hanno diritto a chiedere all’amministratore di convocare l’assemblea per deliberare sull’installazione di un ascensore rivolto ad abbattere le barriere architettoniche. 

L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione della delibera. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.

Il quorum richiesto è costituito dalla maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere tale delibere o non l’assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, i portatori di handicap, ovvero chi ne esercita la tutela o la potestà, possono installare a proprie spese, servoscale, nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l’ampiezza delle porte di accesso, al fine di rendere più agevole l’accesso agli edifici, agli ascensori, alle rampe o alle autorimesse. Il quorum ridotto non opera se si tratta di un ascensore qualsiasi e quindi tecnicamente non idoneo per il trasporto degli handicappati.

L’installazione di un servo-scala per facilitare l’accesso ai disabili non implica la rinuncia alla realizzazione degli strumenti considerati idonei al superamento delle barriere architettoniche e deliberati dall’assemblea.

Il condominio è responsabile per i danni cagionati dal cattivo funzionamento dell’ascensore, e non la ditta incaricata della manutenzione. La sussistenza di un contratto di appalto di servizi attinenti alla manutenzione periodica dell’ascensore non determina il trasferimento, in capo all’appaltatore, della custodia del bene. Il proprietario condominio rimane l’unico soggetto investito degli oneri di custodia e di vigilanza in quanto diretto fruitore del bene di cui conserva il godimento, con possibilità però di rivalersi sulla ditta se il danno è dipeso dall’inadempimento di quest’ultima.

In ogni caso, la caduta dovuta a un non perfetto allineamento tra ascensore e pianerottolo non è risarcibile a meno che l’illuminazione non fosse presente: e ciò perché ogni condomino deve guardare dove mette i piedi e prestare particolare attenzione alle situazioni di rischio come appunto quella che ricorre nel momento in cui si esce da un ascensore.

Il proprietario dell’impianto di ascensore o il suo legale rappresentante è responsabile della corretta esecuzione degli interventi di adeguamento nei termini previsti dal presente decreto e nel rispetto delle esecuzioni tecniche previste dall’analisi di rischio oppure da quelle indicate dalla norma di buona tecnica.

In caso di mancata esecuzione degli interventi di adeguamento della sicurezza prescritti dall’organismo notificato dall’Asl o dall’ispettorato del lavoro, l’impianto di ascensore non potrà essere tenuto in esercizio.

Fra gli obblighi dell’amministratore c’è anche quello di procedere all’adeguamento dell’impianto alle ultime normative comunitarie sulla sicurezza.

La decisione va deliberata dall’assemblea, ma non sempre è chiaro quale criterio applicare per ripartire la spesa. In presenza di un regolamento condominiale contrattuale che stabilisca gli oneri di contribuzione, è quest’ultimo a prevalere. In assenza di regolamento, occorre rifarsi al Codice civile e alla giurisprudenza. In proposito, esistono due orientamenti: il primo equipara l’adeguamento normativo alla manutenzione e per suddividere i costi applica il criterio previsto dall’articolo 1124 del Codice civile. Il secondo orientamento (divenuto minoritario) esclude, invece, che le opere di adeguamento abbiano a che fare con l’utilizzo dell’impianto, paragonandole alle spese di installazione. La ripartizione andrebbe quindi effettuata a norma dell’articolo 1123, comma 1, ossia in proporzione ai soli millesimi di proprietà. È bene ricordare che l’adeguamento normativo è obbligatorio solo per gli ascensori costruiti prima del 1999, data di entrata in vigore del decreto del presidente della Repubblica 162/1999. Ciò significa che solo gli impianti installati dopo il luglio del 1999 devono essere in possesso di determinati requisiti, fra cui il dispositivo di allineamento obbligatorio al piano, l’illuminazione d’emergenza in cabina o l’installazione di dispositivi di comunicazioni bidirezionali collegati a una centrale di soccorso.

Se lo spazio nel vano scala non basta per installare un ascensore tradizionale l’unica alternativa è realizzare un impianto esterno. Per l’installazione ex novo valgono le maggioranze previste per gli altri ascensori, ma che succede se l’ascensore esterno pregiudica la veduta di uno o più condòmini? La Cassazione (sentenza 30838 del 26 novembre 2019) ha chiarito che «l’esistenza dell’ascensore può senz’altro definirsi funzionale ad assicurare la vivibilità dell’appartamento, cioè è assimilabile, quanto ai princìpi volti a garantirne la installazione, agli impianti di luce, acqua, riscaldamento e similari».

Per i giudici occorre tenere conto «del principio di solidarietà condominiale: la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato implica di per sé il contemperamento, al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali, di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche, oggetto di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati». E pertanto «ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all’articolo 1102 cod. civ., deve ritenersi legittima l’opera realizzata anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue, sempre che venga rispettata la struttura dell’edificio condominiale».

Prima di installare un nuovo ascensore, vanno verificati i requisiti strutturali dell’edificio. Ad esempio, la cabina dell’impianto deve essere larga almeno 80 centimetri e lunga 120, mentre la rampa di scale non può misurare meno di 80-90 centimetri. Se l’ascensore è esterno, l’impianto deve distare almeno 3 metri dalle “aperture” degli altri condomini.

Un ascensore moderno è certamente più sicuro e funzionale di un vecchio impianto. La fotocellula a barriera, ad esempio, si estende lungo l’intera lunghezza della porta e, a differenza della fotocellula singola, è in grado di prevenire l’urto contro le porte automatiche di persone e animali. Da non sottovalutare l’efficacia del telecontrollo, che ottimizza i tempi di manutenzione con servizio di diagnostica da remoto. Gli impianti moderni, inoltre, montano spesso sistemi di illuminazione della cabina a basso consumo, che riducono i costi per i condòmini.

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