L’elevatore non richiede permesso di costruire, ma serve l’autorizzazione dell’assemblea. Maggioranza semplice per l’eliminazione di barriere architettoniche.

Abiti al terzo piano di una palazzina condominiale e vorresti realizzare un ascensore esterno per accedere direttamente alla tua abitazione. L’innovazione consente anche di abbattere le barriere architettoniche, facilitando l’accesso a disabili ed anziani. Ti preoccupi, però, delle norme condominiali, dell’occupazione della parete della facciata del palazzo e dei permessi edilizi necessari. Vuoi quindi conoscere quali sono le regole per l’ascensore esterno privato in condominio. Te le indicheremo in questo articolo spiegandoti cosa prevede la legge e cosa hanno detto i giudici al riguardo.

L’installazione di un ascensore esterno in condominio è qualificabile come un’innovazione «gravosa e voluttuaria» [1], suscettibile di utilizzazione separata da parte di alcuni condomini rispetto agli altri che sono esclusi. Nel progetto occorre, quindi, rispettare il vincolo di destinazione delle parti comuni dell’edificio, evitando che vengano rese inservibili all’uso o al godimento dei comproprietari – la legge [2] dispone «anche di un solo condomino» – , specialmente se c’è un ingombro che occupa una parte rilevante del cortile comune.

Inoltre, bisogna evitare qualsiasi pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato e l’alterazione del decoro architettonico del condominio, attraverso la modifica delle sagome e dei prospetti dell’edificio.

Infine, è necessario rispettare il diritto di luce e di veduta di ciascun condomino (leggi “Ascensore esterno: distanza finestre“). Questa limitazione può essere superata con il consenso di tutti i condomini interessati dalle modifiche, oppure se il regolamento condominiale contrattuale prevede espressamente tra le innovazioni consentite quelle che possono comportare una riduzione di visibilità [3].

L’installazione di un ascensore esterno in un immobile condominiale richiede l’approvazione dell’assemblea, che dovrà deliberare a maggioranza qualificata [4] con un numero di voti rappresentativo della metà più uno degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.

La realizzazione dell’elevatore è agevolata con una maggioranza inferiore, quella cosiddetta semplice [5], che in seconda convocazione è pari alla maggioranza degli intervenuti, rappresentativi di almeno un terzo del valore dell’edificio, quando è volta ad eliminare le barriere architettoniche di ostacolo ai disabili [6].

Una recente sentenza del Tar Lombardia [7] ha affermato che l’installazione di un ascensore all’esterno di un condominio non richiede il permesso di costruire, ma è sufficiente la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività), «trattandosi della realizzazione di un volume tecnico, necessaria per apportare un’innovazione allo stabile, e non di una costruzione strettamente intesa». Questo orientamento è condiviso dalla maggior parte della giurisprudenza amministrativa formatasi sul punto [8], secondo cui «la realizzazione di un ascensore non concorre alla creazione di volume o di superficie aventi rilievo in ambito edilizio, non generando tale opera un autonomo carico urbanistico».

Infine, se l’ascensore esterno è destinato all’eliminazione delle barriere architettoniche, si può derogare alle norme sulle distanze previste nei regolamenti edilizi [9] anche per i cortili e le chiostrine interni ai fabbricati o comuni o di uso comune a più fabbricati, ma non alle disposizioni sulle distanze stabilite dal Codice civile [10] se tra l’opera da realizzare e i fabbricati altrui non è interposto uno spazio o un’area di proprietà di uso comune.

Per un sistema di elevazione esterno realizzato con una cabina di vetro che non compromette le vedute degli altri proprietari leggi “Condominio: ok all’ascensore: è un diritto” e per ulteriori approfondimenti leggi “Ascensore privato in condominio“.

[3] Cass. sent. n. 4726/2016 e n. 6295/2015.

[5] Art. 1136co. 2 e co. 3 cod. civ.

[6] Art. 78 D.P.R. n. 380/2001.

[7] Tar Lombardia, Sez. 2°, sent. n. 388 del 11.02.2021.

[8] Tar Lombardia, Milano, sent. n. 580 del 31.03.2020.

[9] Art. 79 D.P.R. n. 380/2001 e art. 3, co. 1 L. n.13/1989.

[1o] Art. 873 e art. 907 cod. civ.

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