Il conduttore in affitto può chiedere all’amministratore chiarimenti, spiegazioni e documentazione inerente alle spese di condominio? 

Ciascun condomino ha diritto a prendere visione e a ottenere, dall’amministratore, la copia di tutta la documentazione attestante i pagamenti, le fatture, i bilanci, gli estratti conto e ogni altro aspetto relativo alla gestione dei soldi comuni (come ad esempio lo stato dei pagamenti degli oneri condominiali ed eventuali liti in corso). È «condomino» però solo chi è titolare dell’immobile. Pertanto, l’inquilino in affitto, pur essendo tenuto a pagare (almeno in parte) le spese condominiali, non può definirsi «condomino» in senso stretto e, di conseguenza, non può accedere a tali documenti. Come fa allora a verificare che gli importi richiestigli dal proprietario di casa, a titolo di oneri accessori, siano corretti? L’inquilino può controllare le spese condominiali rivolgendosi all’amministratore e chiedendogli chiarimenti, spiegazioni e la documentazione inerente alle spese condominiali? Ecco alcuni importanti chiarimenti in merito.

Salvo diversa previsione nel contratto di locazione, l’inquilino è tenuto a versare solo la parte di spese condominiali che attengono ai consumi e alla gestione quotidiana della cosa comune. Più in particolare, l’articolo 9 della legge sull’equo canone (legge 392/78) stabilisce che sono a carico del conduttore le spese relative alla ditta di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Se il palazzo è dotato di portiere, le spese relative al servizio di portineria sono per il 90% a carico dell’inquilino e per il 10% a carico del locatore. 

Dunque, sono sempre a carico del locatore le spese di straordinaria amministrazione come la ristrutturazione, il rifacimento del tetto, dei balconi, della terrazza, la sostituzione degli impianti e così via. 

Nulla esclude che locatore e inquilino inseriscano nel contratto di locazione una clausola che preveda un pagamento fisso delle spese condominiali, ossia “à forfait”. 

È il padrone di casa e non l’amministratore di condominio a chiedere all’inquilino il pagamento della sua quota delle spese condominiali. E ciò perché il conduttore non ha alcun rapporto con il condominio: l’unico vincolo che questi ha è con il locatore in forza del contratto di affitto.

Il locatore presenta la richiesta all’inquilino che deve provvedere al pagamento entro massimo 60 giorni. Il pagamento oltre 60 giorni può dare origine allo sfratto a patto però che l’importo arretrato sia pari ad almeno 2 mensilità di canone. 

Sull’inquilino non ricadono le conseguenze della morosità del locatore nei confronti del condominio: se infatti questi, pur avendo riscosso le quote dal conduttore, non adempie poi al proprio obbligo nei confronti del condominio, l’amministratore può agire solo nei confronti del proprietario dell’appartamento e non anche del suo conduttore. 

Il padrone di casa, nel momento in cui chiede all’inquilino il pagamento degli oneri accessori (ossia le spese condominiali) non è tenuto a fornirgli la documentazione attestante la correttezza dei calcoli. Ma è diritto dell’inquilino richiederla e ottenerla da questi. Egli infatti, può pretendere dal locatore di precisare nel dettaglio quanto richiesto in pagamento a titolo di oneri condominiali, riservandosi di disporre il pagamento alle quote che risulteranno chiare, trasparenti e intelligibili, rifiutando, viceversa, di corrispondere quanto non dovuto.

Non è invece diritto dell’inquilino rivolgersi all’amministratore per chiedergli copia della documentazione contabile, giustificativi di spesa, chiarimenti e spiegazioni sugli importi. Come anticipato in premessa, l’obbligo di trasparenza cui è tenuto l’amministratore si riferisce solo nei confronti dei condomini e non già di soggetti terzi come appunto l’inquilino che con il condominio non ha alcun rapporto giuridico. Allo stesso modo, però, l’amministratore non può avanzare alcuna richiesta di pagamento nei confronti dell’inquilino essendo questo un diritto spettante unicamente al locatore. 

L’unico soggetto obbligato a rispondere alle richieste di chiarimenti dell’inquilino sulle spese condominiali è il locatore. Ai sensi dell’art. 9 della legge sull’equo canone, infatti, l’affittuario, prima di effettuare il pagamento degli oneri accessori, può esigere, dal proprietario di casa, che questi gli fornisca tutta la documentazione attestante le spese sostenute per il condominio, con la menzione dei criteri di ripartizione.

L’inquilino può quindi vedere la documentazione inviata dall’amministratore di condominio al padrone di casa con i conteggi delle quote condominiali e la menzione delle differenti voci, in modo da distinguere quelle a suo carico e quelle invece a carico del locatore.

Secondo la Cassazione [1], l’inquilino ha anche diritto di esigere, dal locatore, la prova del suo pagamento delle spese condominiali. Con la conseguenza che, se quest’ultimo non paga l’amministratore, il conduttore non è tenuto a versare la propria quota e, pertanto, non rischia neanche lo sfratto in caso di morosità nel pagamento degli oneri accessori. 

In sintesi, se il padrone di casa è moroso, viene anche meno l’obbligazione del conduttore.

La prescrizione nel pagamento delle spese condominiali è di:

Dopo quindi due anni, in assenza di lettere di diffida, il locatore non può esigere dal conduttore il pagamento degli arretrati dovuti per spese condominiali. 

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