In queste città che negli ultimi anni sono diventate sempre più "smart" non è raro assistere alla diffusione di nuove e funzionali soluzioni per rispondere alle esigenze di chi vive in appartamento, come ad esempio sistemi di sollevamento installati sui balconi.

Si tratta di piccole carrucole che vengono utilizzate soprattutto da chi abita negli appartamenti ubicati ai piani più alti e ha bisogno di facilitare il sollevamento e il trasporto di carichi ingenti durante quelle attività rientranti nella normalità della vita familiare.

Si pensi agli anziani o a chi soffre di problemi alla schiena, agli edifici senza ascensori e alla necessità di portare a casa sacchetti della spesa, confezioni multiple di acqua o bibite, pacchi pesanti e così via.

In passato si abbassavano spesso i cestini dai balconi con una fune per farsi consegnare i beni di prima necessità e salirli a casa. Un sistema che si è evoluto in quelli che oggi sono veri e propri piccoli montacarichi da balcone, con il montante dotato di scocca in metallo all'interno del quale è presente il motore propulsore.

Balconi. La questione relativa alla proprietà. Balconi aggettanti e balconi incassati: differenze.

In estrema sintesi, il sistema funziona tramite un cavo d'acciaio, manovrabile attraverso un telecomando, collegato a un gancio che può essere fissato all'oggetto trasportato, spesso a un cestello girevole in metallo nel quale inserire le cose da sollevare.

Sono dispositivi molto versatili, di dimensioni modeste e che dunque non ingombrano eccessivamente, con strutture che possono essere adattate facilmente anche in presenza di spazi di manovra poco ampi, dunque balconi o terrazze. Inoltre, garantiscono costi d'installazione indubbiamente meno ingenti di quelli degli ascensori, consumi energetici moderati e di norma sono anche rimovibili.

In tema di condominio negli edifici, la giurisprudenza ritiene che i balconi c.d. aggettanti, in quanto "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengano in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (cfr. Cass. n. 7042/2020; Cass. n. 30071/2017; Cass. n. 6624/2012).

Anche se il balcone è di proprietà del singolo condomino, tuttavia, ciò non consente di fare ciò che si vuole, in quanto vi sono diverse prescrizioni di cui tenere conto e da rispettare.

In primis, va sempre preventivamente consultato il regolamento condominiale, in quanto all'interno di quello di tipo "contrattuale", predisposto dal costruttore, oppure approvato dai condomini all'unanimità, potrebbero esservi clausole che limitano la possibilità di installare il montacarichi.

Se i balconi non svolgono funzione estetica per la facciata, le spese per frontali e parapetti sono a carico dei proprietari esclusivi?

Tra l'altro, la stessa giurisprudenza conferma che questa tipologia di regolamento potrà legittimamente vietare di apportare modifiche strutturali, funzionali o anche meramente estetiche alle proprietà individuali, o alle annesse parti comuni utilizzate a servizio delle singole unità immobiliari (Cass. n. 14898/2013).

Inoltre, prima dell'installazione, è necessario anche tenere presente cosa dicono i regolamenti locali comunali o di polizia urbana i quali, al fine di tutelare la pubblica incolumità e rischi legati alla caduta, spesso prescrivono limitazioni dettate dalla posizione, dalla visibilità, dalla presenza di eventuali vincoli (artistici, storici o paesaggistici) e richiedono di munirsi preventivamente di una serie di necessari permessi.

In mancanza di regolamento contrattuale e di clausole limitative, l'art. 1122 c.c. consente generalmente al condomino di effettuare opere su parti di proprietà o uso individuale senza una preventiva autorizzazione dell'assemblea, essendo sufficiente darne preventiva notizia all'amministrazione il quale ne riferirà in tale sede.

Il codice civile, però, vieta di eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

Per quanto riguarda il concetto di decoro architettonico, si tratta di un elemento correlato all'estetica dell'edificio data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia, contribuendo a conferirgli una specifica identità (cfr. Cass., n. 1718/2016; Cass., n. 10350/2011; Cass. n. 851/2007).

L'installazione delle tende da sole ed i problemi connessi all'alterazione del decoro architettonico ed alla proprietà dei balconi

In particolare, il decoro architettonico viene ritenuto dalla giurisprudenza un vero e proprio bene comune, nonostante non sia ricompreso nell'elencazione di cui all'art. 1117 c.c. (cfr. Cass. n. 28465/2019).

Di conseguenza, si ritiene che il singolo condomino sarà legittimato ad agire in giudizio per chiedere la rimozione delle modifiche apportate da altri condomini alla struttura che si rivelino abusive e pregiudizievoli.

In molti casi, le aziende che si occupano di installare i montacarichi, hanno escogitato soluzioni intelligenti per scongiurare proprio i rischi legati alla lesione del decoro architettonico, ad esempio creando dispositivi rimovibili, dotando il montacarichi di un braccio rotante collegato a un montante telescopico, così da consentire di nascondere il montacarichi alla vista quando non viene utilizzato.

In linea di massima, nei casi in cui il dispositivo appaia visibile, c'è il rischio che possa sorgere una contestazione legata al decoro architettonico dell'edificio.

Un altro profilo da tenere presente quando si decide di installare un montacarichi in balcone, al quale accenna anche l'art. 1122 c.c., è quello relativo alla sicurezza che dovrà essere necessariamente tutelata.

Una simile struttura, infatti, se non collocata e utilizzata a regola d'arte, potrebbe rischiare di pregiudicare cose e persone, dunque gli altri condomini, i loro appartamenti durante la salita e i beni comuni, e dunque potrebbe esserne richiesta la rimozione.

L'installazione delle tende da sole ed i problemi connessi all'alterazione del decoro architettonico ed alla proprietà dei balconi

I fattori di rischi sono molteplici, in primis quello inerente la caduta di materiale dall'alto che potrà essere determinato dal cedimento della struttura su cui è installato il montacarichi, da una sua scorretta installazione, da errori di manovra durante il sollevamento, da carichi imbracati in maniera scorretta o troppo pesanti rispetto al limite massimo di sopportazione indicato nel libretto di istruzioni.

Non si tratta di semplici fastidi, ma potenzialmente di veri e propri danni la cui responsabilità ricadrà in capo al proprietario. In ambito civile, ex art. 2051 c.c., ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

Il proprietario/custode del montacarichi, dunque, risponderà di tutti i danni da essa procurati, salva la dimostrazione di aver fatto il possibile per evitarli.

Se il montacarichi danneggia le persone, si pensi alla caduta di un carico posizionato male, si rischiano, inoltre, conseguenze anche in ambito penale, ad esempio per lesioni personali.

Lavori inerenti ai balconi aggettanti: chi vi deve provvedere?

Il proprietario dell'argano, dunque, dovrà rispettare tutte le prescrizioni, a partire dalle indicazioni della casa produttrice inerenti l'installazione, l'adeguato ancoraggio del dispositivo, le precauzioni in fase di utilizzo, la distribuzione del peso e il rispetto dei limiti sul carico massimo sopportabile.

Ancora, il dispositivo dovrà essere sottoposto ad adeguata manutenzione e andranno effettuate le necessarie verifiche periodiche di funzionalità indicate dal fabbricante e relative all'apparecchio e ai dispositivi di sicurezza di cui è dotato, come ad esempio il freno di emergenza.

Infine, particolare attenzione è richiesta durante la fase di utilizzo del dispositivo, sia da parte del manovratore che dell'operatore a terra: prima di procedere al sollevamento bisogna assicurarsi che il carico sia agganciato perfettamente, così da scongiurare il rischio di cadute accidentali e delimitare l'area per evitare il transitare di persone e veicoli che potrebbero rimanere danneggiate dai carichi sospesi.

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