Portone d’ingresso del palazzo in condominio: come si dividono le spese e chi deve partecipare? 

Per quanto possa apparire una parte strutturalmente insignificante rispetto al resto dell’edificio, il portone d’ingresso del condominio genera non poche controversie. Si pensi a tutte le volte in cui si rompe una chiave nella serratura e l’assemblea vorrebbe far pagare le spese del fabbro al responsabile: una delibera del genere – non tutti lo sanno – sarebbe nulla. La Cassazione ha, infatti, detto che solo un giudice può imporre a un condomino di versare il risarcimento per il danno prodotto.

La casistica è comunque variegata. Cercheremo qui di seguito di elencare tutti i casi in cui ci si può trovare dinanzi a un portone condominiale rotto e a come ci si deve comportare in questi casi. Ad esempio: chi deve partecipare alle spese? I proprietari dei negozi posti al piano terra devono contribuire pur non facendo uso dell’accesso comune? E le altre scale sono chiamate a partecipare alla spesa? Ecco alcuni suggerimenti pratici che ti serviranno a risolvere eventuali controversie in materia di portone condominiale rotto.

Il portone, anche se non è conclatamente rotto, potrebbe richiedere una manutenzione. Si pensi al caso in cui sia necessario oliare gli ingranaggi o dare una “stretta” alle cerniere per evitare che la parte inferiore strisci a terra; oppure si pensi alla semplice pulizia dei vetri. Le spese di manutenzione del portone condominiale vanno ripartite tra tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi. Questo perché il portone rientra tra le parti comuni dello stabile come previsto dal Codice civile [1].

Solo un regolamento condominiale approvato da tutti i condomini proprietari al momento dell’acquisto dell’immobile o all’unanimità in assemblea potrebbe disporre criteri differenti di divisione della spesa.

Questo significa che a pagare dovranno essere anche i proprietari dei negozi posti al piano terra, dotati di accesso autonomo, che, di norma, non accedono alle scale: e ciò per lo stesso principio per cui questi devono contribuire anche alle spese relative all’ascensore. Conta, infatti, non l’uso effettivo ma quello potenziale che si può fare del bene comune. E siccome chi ha un appartamento, ovunque collocato, ha il diritto di accedere all’ingresso del palazzo – e nessuno glielo può impedire – deve anche contribuire ai relativi costi.

Sempre il Codice civile stabilisce che [2] la contribuzione alle spese può essere parametrata, non solo in base ai millesimi, ma anche all’uso che ciascuno fa della cosa comune. Questo implica che le tabelle millesimali potrebbero prevedere un contributo inferiore per chi ha un proprio accesso e non è solito entrare dal portone principale (appunto nel caso del titolare del magazzino o del negozio al piano terra).

Infine, chi non fa neanche un “uso potenziale” del bene comune non deve partecipare alla divisione delle spese. Il caso è quello di un edificio con più scale, ciascuna delle quali servita da un proprio portone. In questo caso, i condomini di ogni scala pagheranno solo le spese relative al proprio portone e non a quello altrui.

Sul punto, una storica sentenza della Cassazione [3] ha spiegato come «…i portoni d’ingresso devono ritenersi dei beni comuni a tutti i condomini (…) indipendentemente dal loro utilizzo e quindi tale presunzione vale per i condomini la cui proprietà esclusiva è servita da ingresso indipendente».

La stessa Corte, più di recente [4], ha ribadito che «…il portone d’ingresso dell’edificio costituisce proprietà comune tra tutti i condomini, pertanto, la relativa spesa di manutenzione e ricostruzione spetta a ciascun condomino in proporzione ai millesimi di proprietà».

C’è poi una pronuncia della Corte d’appello di Milano del 3 luglio 1992 secondo cui: «…anche i proprietari di unità aventi accesso autonomo dalla strada debbono concorrere alle spese di manutenzione inerenti all’androne ed alle scale (…) in quanto costituiscono elementi necessari per la configurazione stessa del fabbricato ed in quanto rappresentano strumenti indispensabili per il godimento e la conservazione delle strutture di copertura, cui tutti i condomini sono tenuti per la salvaguardia della proprietà individuale e per la sicurezza dei terzi».

Per la sostituzione del sistema di apertura manuale del portone con uno automatizzato è richiesto il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000 [5]. Non è consentita, invece, la trasformazione dell’apertura da automatizzata a manuale, in quanto determina un’evidente compressione della facoltà di godimento della cosa comune da parte di chi dovesse soffrire di gravi limitazioni fisiche [6].

L’assemblea può deliberare la chiusura del portone nelle ore diurne, ma solo se viene installato un congegno di apertura automatizzata azionabile dagli appartamenti, pena la nullità della relativa delibera [7]. Se, però, nell’androne c’è un negozio, la chiusura non può essere disposta durante le ore lavorative, a meno che lo stato dei luoghi non consenta di separare l’ingresso agli appartamenti da quello all’esercizio commerciale. Nessun problema, invece, per deliberare la chiusura del portone nelle ore notturne, trattandosi di garantire la sicurezza della proprietà condominiale e dei singoli [8].

Può accadere che il meccanismo di chiusura del portone sia particolarmente rumoroso, e quindi fastidioso, soprattutto nelle ore notturne. Se, all’esito di una perizia fonometrica, risulta che le immissioni rumorose superano la normale tollerabilità, si può pretendere che l’assemblea deliberi le opportune modifiche o addirittura la sostituzione del portone [9].

Se la manutenzione è ordinaria o la spesa è di basso importo (si pensi alla sostituzione del cilindro in cui si è spezzata la chiave), l’amministratore provvede alla spesa senza sottoporla all’assemblea. Se si tratta invece di straordinaria amministrazione o di spesa rilevante, è necessario il consenso dell’assemblea. Ma se la spesa è urgente l’amministratore può procedere da solo, comunicando l’uscita alla successiva riunione utile.

Di norma, in assemblea condominiale, per approvare un intervento di manutenzione al portone è richiesto un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Ciò vale anche per gli interventi di ristrutturazione e completa sostituzione del portone.

La sostituzione del vecchio portone non rientra fra le innovazioni; per cui, per approvare i lavori, è sufficiente raggiungere il consenso della maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà del valore millesimale dell’edificio. Diversamente, la sostituzione del portone può essere considerata innovazione se determina un mutamento della struttura muraria dell’edificio. In tal caso, per deliberare l’opera occorre un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.

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