Il tetto che copre l’edificio è parte comune oppure esclusiva? Cos’è il regolamento contrattuale? Come si dividono le spese di manutenzione?

Il condominio è quel particolare edificio in cui coesistono parti di proprietà comune con parti di proprietà privata. La caratteristica principale del condominio è che le unità immobiliari di titolarità esclusiva non possono fare a meno delle aree comuni: si pensi a un palazzo condominiale senza scale, ascensore o androne. Per questo motivo si dice che il condominio è una comunione forzosa: non è possibile immaginarlo senza le parti comuni. Con questo articolo ci soffermeremo su un particolare aspetto: vedremo cioè quando il tetto non è condominiale.

Come spiegheremo, è la legge stessa a stabilire quali sono le parti comuni del condominio. Questo elenco, tuttavia, può essere derogato quando a deciderlo è il regolamento contrattuale, cioè quello votato all’unanimità dei condòmini oppure deciso inizialmente dall’unico proprietario dello stabile. Quando il tetto non è condominiale? In questo caso, chi paga le spese di manutenzione? Scoprilo nei prossimi paragrafi.

Secondo il Codice civile [1], il tetto è parte condominiale, salvo che il regolamento non stabilisca il contrario. Cosa significa?

Vuol dire che il tetto è di proprietà di tutti i condòmini, a meno che questi non stabiliscano, all’unanimità, che esso appartiene solamente a uno di essi.

Soltanto il regolamento contrattuale può derogare alla previsione di legge secondo cui il tetto è parte condominiale. Il regolamento è contrattuale se:

Quando il tetto è condominiale, tutti i condòmini sono tenuti a pagarne le spese di manutenzione, in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, normalmente espresso in millesimi [2].

Questo significa che, se uno dei condòmini ha una proprietà maggiore di quella degli altri (ad esempio, perché è titolare di un appartamento più grande), dovrà contribuire in misura maggiore alle spese del tetto.

Questa regola è derogata solamente nel caso in cui il tetto copra solamente una parte del condominio. Si pensi al classico caso del condominio costituito da più edifici uniti solamente da alcune parti comuni (ad esempio, il viale d’accesso o il cortile interno).

In un’ipotesi del genere, la legge stabilisce che, quando un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

Ciò significa che, se il tetto copre solo uno degli edifici condominiali, solamente i proprietari all’interno di questi ultimi dovranno sopportarne le spese, secondo il criterio sopra visto.

Come anticipato, il tetto non è condominiale solo quando il regolamento contrattuale stabilisce diversamente. In assenza di espressa previsione, quindi, il tetto si deve intendere sempre come condominiale.

Il più delle volte, il tetto non è condominiale quando il regolamento lo attribuisce in proprietà esclusiva al condomino dell’ultimo piano, quello che abita nell’immobile immediatamente sottostante al tetto.

Nulla vieta che il tetto, sempre per espressa previsione regolamentare, venga attribuito in proprietà esclusiva non solo a un condomino, ma a più di essi (ad esempio, a tutti coloro che abitano all’ultimo piano dell’edificio), escludendo tutti gli altri.

Nel caso di tetto non condominiale di proprietà esclusiva si potrebbe pensare che le spese di riparazione e manutenzione siano a carico solamente del titolare. Così non è. Anche quando il tetto è di proprietà privata, infatti, esso continua a svolgere la sua funzione di copertura a beneficio dell’intero stabile.

Detto ancora in altre parole, anche quando il tetto è di proprietà esclusiva, l’intero condominio continua comunque a trarre beneficio da esso. Ecco perché le spese del tetto non condominiale continuano a gravare su tutti i condòmini, anche se in misura particolare.

Secondo la giurisprudenza [3], il lastrico solare (e, per analogia, il tetto) pur essendo di proprietà esclusiva dell’attore, è comunque parte della struttura che interessa l’intero edificio e, pertanto, l’assemblea ha il potere di deliberare per disporre interventi di manutenzione necessari.

Secondo il Codice civile [4], quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Questa norma, pensata per il lastrico solare, è in realtà applicabile anche al tetto, visto che la funzione delle due parti è la stessa.

Dunque, anche se il tetto non è condominiale, i condòmini dovranno contribuire alle spese nella misura di 2/3, lasciando la restante parte al proprietario esclusivo.

[3] Trib. Lecce, sent. n. 85 del 16 gennaio 2020.

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