La questione che ha interessato la Corte d'Appello di Catania (n. 1380 del 27 luglio 2020) è insorta a seguito della impugnazione di due delibere assembleari in occasione delle quali è stata approvata la installazione di una scheda magnetica, per la fruizione dell'ascensore e successive modalità operative, al fine di sospenderne l'utilizzo nei confronti dei condomini morosi, ovvero non in regola con i pagamenti degli oneri condominiali.

Il nodo centrale della disamina che occupa il percorso logico-giuridico con il quale la Corte d'Appello ha accolto la impugnazione promossa attiene alla intervenuta deroga, nelle delibere de quibus, ai criteri proporzionali di ripartizione delle spese come stabiliti dagli artt. 1123 e ss. Cod. Civ.

È sufficiente la maggioranza o è necessaria l'unanimità? E, nella seconda ipotesi, si tratta di delibera annullabile o nulla?

Ripartizione spese condominiali e nullità delle delibere, alcune osservazioni

Vediamo i motivi di appello e le argomentazioni con cui la Corte ha confermato ed ulteriormente avvallato il fondamento degli stessi.

Un condomino ha avanzato impugnazione avverso la sentenza di primo grado con la quale è stata rigettata la propria domanda con conseguente condanna alle spese di lite.

A sostegno delle proprie doglianze il condomino contesta

(i) la nullità la delibera con la quale è stata adottato il sistema di impiego dell'ascensore mediante predisposizione di scheda magnetica in quanto realizza una palese innovazione per cui l'approvazione sarebbe dovuta intervenire all'unanimità;

(ii) l'erroneità della motivazione per non aver, comunque, annullato la delibera per omessa, tardiva e incompleta convocazione, nonché

(iii) l'errata configurazione dell'ascensore, quale parte comune, con applicazione del disposto di cui all'art. 1105 Cod. Civ.

Parimenti, l'appellante precisa ed illustra che alcuno dei condomini era stato informato dell'oggetto della prima delibera con la quale era stata approvata la installazione della scheda.

Letti ed esaminati i motivi di appello, la Corte ritiene opportuna ed utile una trattazione congiunta stante la intrinseca correlazione tra gli stessi.

Chi paga la sostituzione della pulsantiera dell'ascensore?

In via preliminare, correttamente, è stata compiuta una attenta indagine sul contenuto dei verbali di assemblea oggetto di causa, dalla quale è emerso che l'approvazione del collegamento di una scheda magnetica per l'uso dell'ascensore è stata assunta su proposta di un condomino.

A tal riguardo, è confacente rilevare che tra i documenti prodotti in giudizio non risultano allegati la lettera di convocazione con l'ordine del giorno né la prova dell'avviso di tale riunione ai condomini.

Sul punto, appare chiaro come, quindi, non risulti dimostrata né la debita e doverosa informativa per la trattazione dell'argomento relativo alla scheda magnetica di cui si discute e conseguente delibera per l'installazione, né, tantomeno, la regolare avvenuta convocazione ex art. 66 Disp. Att. Cod. Civ. dell'appellante

Tali gravi mancanze, che rappresentano oggetto di puntuali censure, peraltro non contestate nel corso del giudizio, assumono indubbia evidenza della illegittimità della delibera adottata.

Invero, come rettamente esposto ed argomentato dall'appellante, la sussistenza di dette circostanze, ovvero vizi, qualificano una concreta ipotesi di annullamento della delibera.

Per quanto attiene al criterio ripartizione delle spese di manutenzione e sostituzione dell'ascensore, in questa sede, è appropriato premettere e ricordare la previsione di cui all'art. 1124 Cod. Civ., in rispondenza della quale è, testualmente, stabilito che <Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono.

La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo il regolamento condominiale può avere natura contrattale o assembleare>.

Rifacimento integrale dell'ascensore condominiale e deroga del criterio legale di ripartizione spese

In proposito, è indubbio che l'adozione di una decisione che comporti un diverso parametro di suddivisione delle spese, come è avvenuto nel caso de quo, costituisca una palese e sostanziale modifica del criterio legale di cui all'art. 1124 Cod. Civ.

Nello specifico, infatti, l'assemblea ha deliberato la apposizione della scheda magnetica per la fruizione dell'ascensore stabilendo la consegna della stessa unicamente ai condomini in regola con i versamenti delle quote di spettanza o a coloro che hanno provveduto a concordare un piano di pagamento rateale della loro posizione debitoria.

In seguito, nella riunione successiva, sono state esplicitate le modalità operative della prima delibera, mediante predisposizione e dotazione di scheda a scalare in favore dei condomini rispondenti ai requisiti sopra indicati.

Dalla lettura combinata delle due delibere ne deriva, inequivocabilmente, la occorsa variazione del criterio legale.

Installazione ascensore anche se non risolve del tutto i problemi del disabile

Sotto tale profilo, pertanto, non può dubitarsi, anche in aderenza all'orientamento della Giurisprudenza, sulla nullità della delibera assunta a maggioranza qualora, con la stessa, si intenda istituire un criterio diverso da quello legale, tenuto conto che una statuizione di tale natura e contenuto incide inevitabilmente sulla misura dei diritti dei singoli partecipanti al condominio per cui esige, per la sua approvazione ed applicazione, l'unanimità.

Al contempo, una delibera di siffatta portata, assunta a maggioranza e non all'unanimità, configura certamente vizio di nullità della stessa per cui la relativa impugnazione non è investita dal termine decadenziale di trenta (30) giorni di cui all'art. 1137 Cod. Civ.

La manutenzione della società esterna non salva il condominio dal risarcimento dei danni.

Sentenza Scarica App. Catania 27 luglio 2020 n. 1380

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Essendo la ripartizione validamente approvata con la maggioranza degli aventi diritto, non serve l'unanimità per approvare una modifica dei criteri di riparto delle spese del lastrico solare

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