Chi decide la modalità di utilizzo dell’impianto; quando e come si possono imporre limitazioni; cosa succede se l’uso dell’ascensore viene impedito in alcuni orari.

In un edificio composto di vari piani, con abitazioni e qualche studio professionale, è normale che l’ascensore venga utilizzato da tutti quelli che per parecchie ragioni entrano nel palazzo. A volte, per evitare un via vai indiscriminato di persone, per impedire l’accesso agli estranei e magari per risparmiare qualcosa sull’energia motrice, l’assemblea impone delle limitazioni, ad esempio dotando le porte di accesso e le cabine di chiavi, telecamere o sistemi di allarme, o disattivando l’impianto negli orari in cui il portiere dello stabile non è in servizio. Questi vincoli di utilizzo, però, possono penalizzare alcuni condòmini, o chi va a fargli visita, perché comportano un ostacolo di fatto alla mobilità delle persone. E non tutti sono in grado di fare le scale a piedi. Così molti si chiedono se queste prescrizioni o divieti sono legittimi oppure no. Quali sono le regole per l’uso dell’ascensore condominiale? 

In realtà, il sistema che disciplina l’utilizzo dell’ascensore nel condominio ruota attorno a due regole fondamentali: la prima dispone che l’ascensore è un bene comune, la seconda stabilisce che la compagine condominiale è sovrana e può adottare anche decisioni limitative dell’uso delle cose comuni. In concreto, però, questi principi possono significare tutto e niente, ed anzi spesso entrano in conflitto fra loro. Vediamo come funzionano – o dovrebbero funzionare – le cose e come si risolvono i frequenti contrasti sulle modalità d’uso dell’ascensore condominiale.

L’ ascensore è sicuramente una parte comune dell’edificio : viene menzionata come tale dall’art. 1117 del Codice civile . Quindi, l’impianto è un bene comune e, come tale, appartiene in comproprietà a tutti i condomini, che infatti sono tenuti a partecipare alle spese anche quando in concreto non usufruiscono dell’ascensore, come coloro che abitano al pianterreno o che fanno regolarmente le scale a piedi. L’unica differenza sta nel fatto che i proprietari delle unità immobiliari poste ai piani più bassi pagano di meno, perché le spese di manutenzione e gestione sono ripartite per metà in base al valore di proprietà espresso dalle tabelle millesimali, e per l’altra metà in proporzione all’altezza del piano dell’appartamento [1] .

L’ ascensore , invece, non è una parte comune quando è stato installato successivamente alla costruzione dell’edificio e ad iniziativa di alcuni condomini soltanto; in questo caso, esso appartiene, in comproprietà, solo ai condomini che hanno sostenuto le spese per la sua realizzazione, fino al caso estremo dell’ ascensore privato , che è di proprietà esclusiva di chi lo ha realizzato e pagato.

L’ art. 1102 del Codice civile – norma che disciplina l’uso delle cose comuni, e dunque è applicabile in tutti i casi in cui l’ ascensore è un bene comune – sancisce che «ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto». È il principio fondamentale dell’ uso paritario di ogni parte comune dell’edificio, purché ciò avvenga secondo la sua naturale destinazione e senza escludere gli altri dal loro diritto di uso analogo del bene.

Non si può, ad esempio, danneggiare o sporcare la cabina, i pulsanti e i cavi, o fare un uso eccessivo dell’impianto, facendo su e giù senza un reale motivo o addirittura lasciando la porta aperta al proprio piano per impedire che l’ascensore venga chiamato da altri. Viceversa, è consentito usare l’ascensore come montacarichi o per trasporto di materiali, a condizione che il peso o l’ingombro non danneggino l’impianto, che si provveda a ripulire la cabina al termine delle operazioni e che i tempi di carico e scarico non si protraggono troppo a lungo, altrimenti ostacolerebbero la fruizione dell’ascensore agli altri.

Questa norma che vieta di fare un uso indebito delle parti comuni è di ampia portata e non può subire compromissioni, altrimenti il ​​condòmino leso può ricorrere al giudice civile per ristabilire il suo diritto. In concreto, quindi, le possibili limitazioni alla fruizione dell’ascensore debbono avvenire sempre nel rispetto del principio di pari uso. Le decisioni dipendono dalla volontà:

Il regolamento condominiale di natura contrattuale (è tale quello predisposto dal costruttore dell’edificio prima o al momento della costituzione del condominio ed approvato da tutti i proprietari iniziali e successivi, in quanto richiamato nei rispettivi atti di acquisto), essendo adottato all’unanimità, può imporre specifiche limitazioni d’uso dell’ascensore , ad esempio vietandolo per il trasporto di materiali ingombranti o di rifiuti.

L’ assemblea , invece, se delibera a maggioranza e non all’unanimità, può disciplinare solo le modalità di utilizzo ma non può impedire determinate facoltà di uso dell’ascensore. A riaffermare questo principio è intervenuta una sentenza del tribunale di Roma [2] , che ha dichiarato la nullità di una delibera assembleare con la quale era stato deciso di staccare l’ascensore durante gli orari in cui il portiere non era in servizio. Questo impediva a tutti di usare l’ascensore di notte o nei giorni festivi: una preclusione irragionevole ed illegittima. I giudici romani hanno ribadito che l’ uso dell’ascensore può «essere legittimamente inibito al singolo condomino solo quando venga accertato che quest’ultimo non abbia rispettato la destinazione ovvero abbia impedito agli altri condomini di utilizzare nella medesima misura». Se così non è – prosegue il Collegio – «non possono essere lesi da delibere dell’assemblea condominiale adottata a maggioranza i diritti dei condomini attinenti le cose comuni».

Per approfondire gli argomenti trattati leggi anche questi articoli:

[2] Trib. Roma, sent. n. 12889 del 03.08.2022.

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